新築で家を建てたり、家を建て替えたり、リフォームをしたりすることなど一般の方にはそのような経験が少ないと思います。
新築住宅もリフォームも失敗しない為にはある程度の知識や法律・手順などを身に着ける事も必要になります。
また、建築会社の選定にも気を付けないと大変なことになります。
今回は新築住宅・リフォーム問わず失敗しない家つくりをする手順とコツについてお話をさせて頂きたいと思います。
まずは用途地域についてお話したいと思います。
一般の方は「用途地域」という言葉をあまり耳にしたことがない方も多いと思います。
用途地域は新築で家を建てる時や今の家を解体して新築で家を建て替える場合、又はリフォームなどで増築をするのに知っておいた方がいいです。
簡単に「用途地域」の事を説明すれば都市計画法で定められている建築物か出来る建物の種類やそこの用途の制限を定めた決まりごとのようなものです。
では、用途地域にはどのように分かれているか？
用途地域は13地域ありますが、その中でも大きく分けると（①住居系 ②商業系 ③工業系）と分けれます。
①住居系とは8地域あり、主に住環境が優先される地域の為、工場や商業施設を建てる事が出来ません。
②商業系とは2地域あり、主に商業施設が立ち並ぶ地域になります。
③工業系とは3地域あり、工業の利便性を高める地域になります。
用途地域により敷地の広さにより建てられる大きさや高さが決まり、周囲の環境も違いますので、家を建てるのにはとても重要になる事です。
①住居系
1）第一種低層住居専用地域
〇低層住宅の為の地域
・高さ制限：10ｍ又は12ｍ
・床面積が50㎡以下であれば店舗を建てる事も可能
・主に建てられる建築物
・一戸建て住宅
・賃貸住宅
・マンション
・小中学校
（但し、高さ12ｍ以下の低層建物に限ります。）
・建ぺい率＝30％・40％・50％・60％ のいずれか都市計画法で定められています。
・容積率＝50％・60％・80％・100％・150％・200％ のいずれか都市計画法で定められています。
*駅から離れていて静かな場所で落ち着いた生活をすることが出来ますが、移動手段として車はあった方がいいと思います。
広い庭を持つことも出来、アウトドアが好きな方は庭先などでバーベキューも出来ます。
2）第二種低層住居専用地域
〇主に低層住宅の為の地域
・高さ制限：10ｍ又は12ｍ
・床面積が150㎡以下であれば店舗を建てる事も可能
・主に建てられる建築物
・一戸建て住宅
・賃貸住宅
・マンション
・小中学校
・コンビニ
・飲食店
（但し、高さ12ｍ以下の低層建物に限ります。）
・建ぺい率＝30％・40％・50％・60％ のいずれか都市計画法で定められています。
・容積率＝50％・60％・80％・100％・150％・200％ のいずれか都市計画法で定められています。
*環境的には第一種住居専用地域と同じですが、コンビニや飲食店などが近くにあるのでちょっとしたお買い物などは便利になります。
3）第一種中高層住居専用地域
〇中高層住宅の為の地域
・高さ制限はありません。
・2階建て以内であれがば、床面積が500㎡以下の店舗を建てる事が出来る。
・主に建てられる建築物
・病院
・図書館
・神社
・お寺
・幼稚園
・小中学校
・高校
・大学
・店舗
・建ぺい率＝30％～60％
・容積率＝100％～500％
*静かな環境で買い物をするにしても利便性があり、3階建て以上の建物が建てられ、分譲マンションなど世帯数の多いい建物も建てられます。
4）第二種中高層住居専用地域
〇主に中高層住宅の為の地域
・高さ制限はありません。
・2階建て以内であれがば、床面積が1500㎡以下の店舗や事務所を建てる事が出来る。
・主に建てられる建築物
・病院
・図書館
・神社
・お寺
・幼稚園
・小中学校
・高校
・大学
・事務所
・店舗
・建ぺい率＝30％～60％
・容積率＝100％～500％
*第一種中高層住居専用地域にはない中規模の商業施設が建てられるので、買い物などの利便性はかなりいいです。
また、事務所を建てる事が出来るので、会社などを立ち上げる方にも適した地域になります。
5）第一種住居地域
〇住宅の環境を守るための地域
・高さ制限は特にありません。
しかし、住宅の環境を守る為の地域なので、「道路斜線規制」「隣地斜線規制」「日影規制」などがあります。
道路斜線規制
道路の日照や風通しを確保するために定められて制限
隣地斜線規制
建物同士の間を開け、隣地の日照や風通しを確保するために定められた制限
日影規制
一定時間以上日陰にならないよう建物周辺の日照を確保するために定められた規制
*冬至の日照時間が短い期間を基準としています。
・主に建てられる建物
第二種中高層住居専用地域に建てられるものに加え下記のものが建てられます。
・床面積の合計が3000㎡以内の（店舗・事務所・ホテル・旅館・ボーリング場・スケート場などのスポーツ施設や宿泊施設）
・また、危険物が非常に少なければ自動車教習所なども可能です。但し、床面積が3000㎡以内に限ります。
・環境悪化がなく安全性であれば50㎡以下の工場も建築可能です。
・建ぺい率＝50％から80％
・容積率＝100％から500％
*少しにぎやかな地域ですが、車がなくとも不便ではないので利便性を求める人には良い地域だと思います。
6）第二種住居地域
〇主に住宅の環境を守るための地域
・高さ制限は特にありません。
斜線制限に関しては、「隣地斜線制限」と「道路斜線制限」は適応されますが、「北側斜線制限」に対しては適応されません。
日影規制に関しましては、条例で指定する区域に建つ高さ10ｍを超える建築物に対して規制を受けます。
・主に建てられる建物
第一種住居地域に建てられるものに加え下記のものが建てられます。
・床面積の合計が10000㎡以内の（店舗・事務所・ホテル＜ラブホテル類は除きます＞遊戯施設・風俗施設・展示場・公共施設・駐車場・倉庫・運動施設 等々）
建ぺい率＝50％・60％・80％
容積率＝200％・300％・400％
*第一種住居地域に比べるとかなりにぎやかで遊べるところも多いい地域です。
7）準住居地域
〇道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域
特に高さ制限がなく、第二種住居地域に以上の建物の用途の種類が建てられます。
建ぺい率＝50％・60％・80％
容積率＝200％・300％・400％・500％
*陣住居地域は幹線道路が近くにあり、マンションが多いい地域になります。
8）田園住居地域
〇農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域
*田園住居地域は平成30年4月から新たな規制の仕組みとして導入されました。
田園住居地域は低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域なので、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域に建てられる建築物が建てる事が出来、用途の規制が第二種低層住居専用地域よりもやや緩いです。
〇本来、市街化調整区域は生産緑地を除き、宅地化を規制する定めはありませんが、田園住居地域は、建築物を建てる場合やその他の工作物など政令で定める物件の推積を行おうとするものは、市町村長の許可を受けなくてはいけません。
建ぺい率＝30％・40％・50％・60％・
容積率＝50％・60％・80％・100％・150％・200％
住居系用途地域はこの8地域になります。
また、商業系には「近隣商業地域・商業地域」などがあり、住宅を建てる事は勿論でき、商業施設が立ち並び便利な地域になります。
工業系には3地域あり「準工業地域・工業地域・工業専用地域」などがありますが住宅を建てる事は出来ません。
〇13の用途地域の他に市街地の防災対策の為、都市計画で指定されている地域として「準防火地域」と「防火地域」があります。
防火地域
防火地域とは市街地の防火対策のため、都市計画で指定されている地域の事です。
〇耐火建築物にしなくてはならない建物
・地階を含む3階以上の建物
・延べ床面積が100㎡を超える建物
その他の建物は準耐火建築物にしなくてはなりません。
耐火建築物と準耐火建築物の違い
耐火建築物は火災が自然鎮火するまでの間、放置されても倒壊するほどの損傷がなく、延焼もしないで耐える事の出来る建物。
準耐火建築物は火災の時、一定時間は倒壊や延焼を防ぐ、耐火性能をもつ建築物の事です。
準防火地域
〇耐火建築物にしなくてはならない建物
・地上を除き4階以上の建物
・延べ床面積1500㎡を超える建物
〇準耐火建築物にしなくてはならない建物
・地階を除く3階以下の建物
・延べ床面積が500㎡を超え1500㎡を超えない建物
但し、2階以下で延べ床面積が500㎡以下であれば木造住宅でも耐火構造や準耐火構造にしなくてもいいのですが、外壁や軒裏などは延焼の恐れがあるため、防火構造にしなくてはなりません。
建ぺい率緩和規定
防火地域・準防火地域には建ぺい率が80％以外に指定された地域においては、一定の要件を満たすと建ぺい率が10％加算されます。
また、角地緩和というのもあり、角地等による建ぺい率の緩和の要件に該当した場合、建ぺい率が10％加算されます。
角地緩和と防火地域(準防火地域)による緩和がそれぞれの建ぺい率に加算され、最大で20％建ぺい率が緩和されることになります。
一方適応除外される緩和規定もあります。準防火地域・防火地域に建てる建物において、建ぺい率が80％と指定をされた地域の建ぺい率の制限が適応されなくなる規定の事です。
建ぺい率が適応除外になれば、敷地に対して目一杯の建物を建てる事が出来ます。
このように、用途地域により建てられる建物や高さ、敷地の大きさに対しての建ぺい率や容積率などの建物の大きさや床面積が決まります。
用途地域や建ぺい率・容積率などは、役所の「都市計画課」に問い合わせれば確認が出来ます。
リフォームなどで吹き抜け箇所に部屋を造るのや、増築などをする場合も建ぺい率や容積率に注意しなくては違反建築になってしまう事もあります。
また増築も10平方メートル以下は確認申請は必要ないですが、10平方メートル以上の建物には確認申請が必要になります。
株式会社狩野建築では、新築工事・リフォームに対応しています。「新築工事・リフォーム」でお困りごと、ご相談などある場合には、弊社、株式会社狩野建築にお気軽にご相談ください。
次回のブログでは引き続き建物を建てる手順と流れに対してのご説明をさせて頂きたいと思います。
株式会社狩野建築の対応可能工事
（新築注文住宅）
・木造在来工法（在来工法） ・木造軸組み工法（ツーバイフォー） ・軽量鉄骨造
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（解体工事）
・木造在来工法（在来工法） ・木造軸組み工法（ツーバイフォー） ・軽量鉄骨造 ・鉄筋コンクリート造
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